环球UG(www.ugbet.us):谈楼说按/买银主盘先查清产权\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

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  银主盘是由承按人(银行或财务公司)以卖方出售物业,主因是按揭借款人连月断供无法还款,亦未能与承按人达成解决方案,最终承按人根据按揭条款收回抵押物业,以银主身份出售单位,将卖楼所得款项偿还按揭欠款及相关损失。近月市场报道银主盘加入减价行列,造就一些买家转投银主盘寻宝。

  银主盘以往给人的错觉是难于承造按揭,但原则上银行审批银主盘按揭与私楼按揭没有很大分别,同样可根据物业估值及买家还款能力批出按揭;但若果银主盘本身牵涉个别情况,例如是业权瑕疵、凶宅、缺契、僭建问题等,便有可能影响按揭审批。

  签约前宜现场视察

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  不论是透过地产代理或拍卖行买入银主盘,现时银主大多可安排时间让准买家视察物业,买家便可先行了解单位有否僭建、改建或结构性间隔改动;而不少银行亦可让准买家于签合约前透过委托律师查阅物业契据文件,以便了解业权状况,买家亦可先行查看有关单位在土地注册处之纪录,以便查看物业有否法庭押记等产权负担。

  银主盘买卖一般以临时买卖合约作为分界线,签署合约后,等同买家已接受物业之业权及楼宇状况,有别于一般楼宇买卖可让买家在交易期内提出业权查询。换句话说,一般情况下,签约后即使买方发现任何产权负担或物业状况问题,亦不可提出争议。例如原业主拖欠管理费、水电费,导致物业被注追收押记令,俗称「钉契」,买方需要自费处理及注销有关备忘录;又如单位出现结构问题如非法僭建、违例改建等,买方不可提问或异议,倘若物业附有拆卸建筑物命令、翻新大厦通知,不论是否已于买卖合约前发出,银主合约一般声明须由买方自行负责。

  此外,银主盘买卖过程中,买方不可将单位转售,而银主亦不会负责清理单位内之任何家具或杂物。简单来说,签合约后,银主基本上是不会负责单位之任何问题。

  故此,买家在确定买入银主盘前应先行做足工夫,便可事前了解物业状况。如出现个别问题,买家可先行了解银行是否接纳有关状况,又或是否可就有关问题找出解决方案。

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