chơi game kiếm tiền:财经万象/内房刺激措施有待加码\星图金融研究院副院长 薛洪言,财经万象/内房刺激措施有待加码\星图金融研究院副院长 薛洪言

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  图:各行业最新市净率分位

  经过去年11月的快速反弹后,A股地产板块进入盘整阶段,整体跑输大盘。2022年12月12日至2023年1月10日,申万地产指数累计下跌7.33%,在31个大类行业中位居倒数第二,跑输沪深300指数7.81个百分点。与此同时,稳地产政策一直密集出台,板块回调的原因还是强预期与弱现实的对抗下,疲弱的现实再次占据上风,导致市场对地产板块复苏势头不敢抱太大期待。

  从数据上看,2022年百强房企全口径销售金额为7.29万亿元(人民币,下同),同比下降42.3%;销售面积为4.5万平方米,同比下降46.7%。其中,12月百强房企销售金额同比下降31.8%,降幅虽有收窄,但销售并未实质性回暖。进入2023年,地产销售继续负增长,截至1月8日,30大中城市周度销售面积环比降40.2%,且不同城市明显分化,一线和强二线城市表现较好,三四线及以下城市购房情绪仍处低位。

  考虑到2022年以来各地累计出台宽松性政策七百馀条,首套房贷利率也降至2010年以来的新低,新房销售仍未企稳,难免让市场忧虑。物业作为家庭财富的主要承载物,不仅仅是投资性购房买涨不买跌,刚需和改善性需求同样买涨不买跌。以首付款30%计算,如果房价下跌10%,居民在不同的时点买房,要么节约三分之一的首付款,要么损失三分之一的首付款,理性的选择自然是等等看。

  对于投资者而言,重要的不是现状,而是对未来的预判。当市场情绪普遍低迷时,若地产未来销售超预期,地产板块也会有超预期行情。那么,地产销售究竟能否企稳呢?基于已有政策来看,似乎效果有限,但考虑到仍未出台的政策工具箱,我们应该充满信心。

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  首先,政策端对于稳地产具有强烈的诉求。中央经济工作会议明确提出支持住房改善需求,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。尤其会议将房地产相关表述纳入到“防范化解重大经济金融风险”项下,凸显了地产对经济发展牵一发动全身的影响。

  其次,地产不稳,经济难兴。作为现阶段国民经济支柱产业,某种意义上,地产不稳,经济难兴。1)只有房价企稳,居民购房信心才能企稳,推动销售面积正增长,在这个意义上,地产销售要么量价齐升,要么量价齐跌,很难降价促量;2)中国居民部门约70%的资产为不动产,房价不稳或低迷下行会通过财富效应的负反馈影响消费信心,继而抑制消费回暖;3)作为金融体系最主要的抵押物,房价企稳才能为实体部门加杠杆打开空间。

  最后,政策工具箱仍有空间。多年来,为抑制房价过快上涨,政策端层层加码,现在逐步取消不合时宜的紧缩政策本身就有刺激效果。目前,针对一线和强二线城市的限购、限贷措施仍有明显松动空间,笔者预计将在未来一段时间逐步落地。就房贷利率而言,市场普遍期待5年期LPR(基础贷款利率)会再次调降。同时,在构建房地产新型发展模式的背景下,长租房建设成为地方施政重点,近期已有地方政府出面购买新建商品房用作长租房,接下来预计有更多地方效仿,以团购的形式增加需求。

  此外,新房房价说到底还是个供需的问题,2021年下半年以来开发商拿地积极性大幅减弱,对应两年以后的新房供给预计大幅萎缩,也会对房价预期产生强力支撑。

  销售料重拾增长

  总之,鉴于房价企稳的重要性和政策端仍显富裕的工具箱,2023年房价企稳是大概率事件,全年地产销售面积有望实现同比个位数正增长。但不同区域之间、房企之间会出现分化,上市龙头房企有望强者更强。

  从行情演绎来看,只要地产销售确定性企稳,市场将开始演绎龙头房企的份额提升逻辑,以及需求回暖之下短期的新房供需缺口逻辑,估值有望持续抬升。但由于地产行业中长期逻辑发生变化,地产开发主业呈现去金融化、制造业化的特征,整体利润增速会下台阶,压制地产板块演绎空间。

  短期逻辑向好、长期逻辑中性偏下,在2023年的行情演绎中,地产股大概率会出现明显分化,自持物业收租和物业管理等提供永续现金流的模块占比越高,行情占优的概率越大。

  地产板块虽然受长逻辑压制,但就2023年上半年来看,地产政策仍将密集出台,叠加龙头房企估值仍处低位,在政策刺激下,地产板块大概率仍会有超预期表现,也将跑赢大多数板块。进入下半年,随着地产回暖,政策边际效应减弱,市场风险偏好抬升,届时长逻辑向好的成长板块将更具配置价值。

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